央行升息,買房免驚!與您分享水果新聞為大家整理的十則Q&A

影片與資訊分享來自蘋果新聞網 |林佩萱/高雄報導

今年第一季以來,央行已升息2次、共1碼半,根據聯徵中心資料,房貸利率從1.46%升到1.835%,預計第三季還會再升息半碼至1碼,房貸利率「升升不息」讓購屋族相當不安,也不知房貸預算該怎麼抓?感謝《蘋果新聞網》整理10大買房Q&A,讓民眾清楚掌握。

Q1.若今年第三季再升息半碼至1碼,以房貸1千萬、貸款20年、30年來說,每月負擔將增加多少?

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,現在預估第三季央行升息狀況仍太早,但幅度可能在半碼~1碼之間,以貸款1000萬、20年期估算,若目前房貸利率以1.835%估算,每月還款約4萬9811元,若第三季再升息,預計較現在增加588~1181元,換算一年增加7千~1.4萬。
若以貸款1000萬、30年期估算,以利率1.835%計,每月還款3萬6142元,若第三季再升息,預計較現在增加620元~1246元,換算一年增加7440元~近1.5萬,加壓不小,將影響準購屋者心態。

Q2.若央行持續升息,至今年底,房貸利率可能重返2%以上,民眾購屋預算應該怎麼抓?

大家房屋企研室副理郎美囡表示,建議準備自備款至3成、直接抓2%的利率回推每月房貸,並以家戶所得三分之一作為房貸支出,較為保險。舉例來說,以一個家庭夫妻年收入百萬來推算,購屋總價約1000萬、自備款300萬、貸款700萬,換算每月房貸2.5萬,較為保險。

Q3.升息大浪來襲,該不該先繳清房貸?

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,建議保守型的投資人,若沒有把握找到2%以上投報率、低風險的投資工具,應用懶人投資法,多還一點房貸,可少付利息,「當利率往下修,可擴張信用多借錢、當利率往上升,以現金為王,應減少貸款 」。

Q4.升息環境下,購屋者買房應準備多少救急的預備金?萬一失業了,還能繼續正常繳房貸。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,建議購屋者遵循「333理財法」,將月收入分成3份的分配方式,假設家庭月收入9萬,支出、儲蓄投資、和房貸各3萬,若升息排擠其他項目的配比,可以優先減少投資儲蓄的金額,或開源節流,而手邊的預備金也至少要多留半年的必要開支費用,可動用資金至少要有40萬以上,才能避免臨時狀況導致捉襟見肘。

Q5.升息環境下,購屋裝潢預算該準備多少?

哲空間室內裝修設計總監吳宜哲說明,新成屋的裝修預算,小資住宅通常權狀坪數30坪、室內約20坪,重實用,預算一坪約3萬;有設計氛圍的重視線條、牆壁點綴、屋主願意多花錢打造造型,收納櫃體非制式化,五金材料等級也比較好,通常一坪5萬起跳;想擁有飯店質感的精品宅則需10萬元,再加上空調與傢俱、家電設備,如果舊屋翻新,免不了一筆基礎工程費用,另外也須檢視氣密窗及大門是否需要更新。
哲空間室內裝修設計總監吳宜哲說明,新成屋的裝修預算,小資住宅通常權狀坪數30坪、室內約20坪,重實用,預算一坪約3萬;有設計氛圍的重視線條、牆壁點綴、屋主願意多花錢打造造型,收納櫃體非制式化,五金材料等級也比較好,通常一坪5萬起跳;想擁有飯店質感的精品宅則需10萬元,再加上空調與傢俱、家電設備,如果舊屋翻新,免不了一筆基礎工程費用,另外也須檢視氣密窗及大門是否需要更新。

Q6.預測下半年房市?

《樂居》創辦人李奕農表示,今年房市進入末升段的第二年,外部有政府打炒房及央行升息等因素,下半年買方縮手情況會提高,但建商因工料雙缺,營建成本提高,房價易漲難跌;中古屋主對價格期待仍高,下半年房市將維持「量縮價漲」。

Q7.在升息影響下,自住客該進場嗎?該怎麼出價?

東龍不動產專任約經理陳泰源表示,非買不可的剛需買方還是會進場,若是短、中期沒打算賣屋,風險較低,建議以最新實價登錄當作「天花板」,往下開始出價,勿過度追價,頂多出到符合實價登錄的價格,或再往上5%為上限。若遇到急售的屋主,便有機會「降價換成交」,拉長斡旋議價時間,可藉由低迷的買氣,消磨屋主意志力,就有可能降價買到便宜。

Q8.在升息影響下,股市下跌,房價下跌機會大嗎?投資客該調節資產嗎?

屋比房屋總監陳傑鳴表示,從過去經驗來看,股市、房市連動性高,若股市持續下跌,房市也難有好表現,而且政府打炒房,信用管制、預售禁轉售修法…等手段接連釋出,加上肺炎疫情爆發也讓不少買方放緩看房步調,未來房價下跌、硬著路機會明顯攀高,建議手上握有多間資產的投資客可適度賣房來降低風險。

Q9.未來還能相信「買房抗通膨」嗎?升息對包租公會有影響嗎?

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,今年央行每季升息一次,買房面臨成本墊高,而房東租金通常2~3年才調漲,貸款成本上漲的速度已超過調租速度,尤其個別地區如高雄一直蓋新房,供過於求,買房抗通膨的效用將降低。
現在想進場當包租公的難度提高,房價太高,抗通膨效果不理想,建議置產以中長期增值為考量,真要靠租金回報不多,尤其在北部,能打平房貸就不錯了,預計投報率2%、南部3~5%,購買捷運周邊的小宅,較容易出租,空租機會較少。

Q10.升息導致買方觀望,買氣下滑,此時買什麼區域及產品比較保值?

房市專欄作家顏博志表示,建議選擇低總價、高租金產品,因低總價貸款不多,而高投報率以租金可以完全支付房貸最好。以北部來說,可選擇新北人口較多的新莊、三重、蘆洲、板橋 ,屋齡25~35年中古屋2房不含車位,總價1千萬初頭;中南部買2房中古屋,總價500萬以內的電梯大樓、屋齡20幾年都不錯,建議投報率至少5%,較有辦法抗升息。

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